2015年3月26日，我國首個通過官方認證的度假權益行業組織——中國度假發展專業委員會在中國酒店業聯盟的指導下成立，說明度假權益行業在我國的地位有所提升并將逐步受到重視。海南作為我國旅游度假勝地，為數眾多的產權式酒店可以看做是“分時度假”的雛形，隨著“國際旅游島”和“一帶一路”的火熱提出，分時度假產品將會在海南得到快速發展。
1、 分時度假
分時度假（Timeshare）是一種將房地產、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合在一起的全新投資模式和度假住宿設施。起源于二十世紀六十年代的法國阿爾卑斯地區，70年代引進美國后得到迅速發展，并延伸到世界各地，逐步成為全球推崇休閑新型度假投資方式。
分時度假具有兩重含義:一個是分時度假的使用權，一個是度假時段的交換權。二者共同構成分時度假的服務范圍。
同時，分時度假的運作過程中會涉及不同的主體，需要相互配合。消費者從代理商那里購買到分時度假酒店的會員權益，就可以按期入住酒店，行使使用權。當會員想要更換度假地時，通過交換公司獲得其它度假地酒店的使用權。需要說明的是，除了銷售商，會員也可以從開發商或者度假酒店獲得酒店的使用權。另外，行業協會可以協調各主體間的利益分配。
分時度假發展運作機制
2、海南發展分時度假的可行性分析及發展意義
2.1 可行性分析
海南是全國旅游地產發展的前沿地，也是旅游地產投資規模最大、發展最成熟的地區之一。分時度假作為一種領先的旅游地產投資理念，已成為國際上一種重要的旅游地產投資模式。
目前，海南旅游地產存在大量的空置現象，近一半房產每年僅使用一次，造成大量資源浪費、財產浪費，產權所有者也希望一種新的成本分攤模式與利益共享模式。
海景房由于靠海的氣候影響，長時間無人居住，會導致內部裝修遭到嚴重腐蝕，家具電視等設備也會受到影響，需要重新裝修才能使用。度假者具有強烈的低成本管理需求。
由于大量島外度假人群居住時間很短，絕大部分產權所有者不繳納物業費，導致物業公司無法進行管理和維護。物業管理者也希望旅游地產長期有人居住，以便于其進行統一管理和維護。
2.2 發展意義
海南國際旅游島已上升為國家戰略，為建設“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”，海南省的發展得到了國家政策的大力支持，促進海南房地產業和酒店業的進一步發展。同時，《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（2010-2020）》中提出要“加強對產權式度假酒店開發建設、銷售等環節的嚴格規范管理”，對分時度假產品提出了更高的要求。分時度假產業的發展，無疑會促進海南建設成為國內最理想的“養老基地”和“度假天堂”，這與國際旅游島的發展定位不謀而合。
海南的自然條件決定其旅游呈現明顯的季節性差異，“旺季過旺，淡季過淡”的情形，不僅引發旺季出現一房難求、治安混亂、“宰客事件”等問題；也使得淡季出現客房空置、游客稀少的現象。作為一種度假旅游方式，分時度假產品豐富了海南休閑度假旅游產品的類型，增加了游客的選擇性，可以起到疏散游客的作用，使海南旅游季節的不平衡性減小，促進產業的優化升級。
吸取20世紀90年代房地產泡沫的深刻教訓，海南省對房地產過熱、房價上漲快等問題采取了一些措施。如出臺“限購令”，對省外購房者做出了購房限制，以此遏制炒房行為；暫停商業性開發土地轉讓，暫停審批新的開發項目等政策。而分時度假對海南房地產可以起到雙重作用：一方面盤活閑置資產，回籠資金，緩解房地產過熱引發的積壓和閑置問題；另一方面有助于消化空置房，防止或減緩房地產泡沫，推動房地產行業的良性發展。
誠然，海南酒店業已逐步發展成為較為規范、成熟的產業體系，但仍然存在諸多問題，如：酒店業受季節性影響大，星級越高，影響越大；主題酒店集群尚未形成，無法發揮集群效應；產權式酒店價格偏高，市場無序等。而分時度假的引入將有利于提高酒店設施的利用率，優化資源配置，緩解淡季財務緊張情況，促進酒店業的結構調整。
3 海南分時度假的發展現狀
3.1 產品開發
海南的分時度假產品以產權式酒店為主，在全國形成一股不容小覷的力量，例如亞龍灣紅樹林度假酒店、博鰲藍色海岸、三亞華宇皇冠假日酒店、香水灣產權度假酒店、三亞海航度假產權酒店等。其中，有6家酒店加入RCI (Resort Condominiums International) 的全球交換系統。
此外，國際著名的分時度假公司也紛紛選擇海南拓展業務。如美國溫德姆度假權益集團于2011年考察了海南的酒店及旅游業，還就進入海南市場與海南省旅游委進行了會談。由此可見，雖然目前海南分時度假產業還不成熟，產品類型還不夠豐富，但不妨礙海南作為我國發展分時度假的“排頭兵”地位。
三亞力合國際中心
3.2 法律保障
《海南國際旅游島建設發展規劃綱要(2010—2020)》中強調了對于分時度假產品的開發建設和銷售環節的規范、管理。2012年2月1日,海口市正式頒布實施《海口市產權式酒店管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，這是國內第一份從政府層面發布的關于分時度假產品的法規，《辦法》涉及到分時度假產品的規劃、建設、銷售等方面。
規劃：產權式酒店應當在旅游度假區、景觀區、文化風景區和交通便利、配套設施完善的區域建設，開發用地應當符合土地利用總體規劃、城市規劃和特定地區規劃。
建設：商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設產權式酒店,產權式酒店應按不低于三星級酒店的標準進行規劃、設計、建設及裝修。配套服務設施的建筑面積應占建筑總面積的16%以上。
銷售：產權式酒店客房按套、間等房屋基本單元進行銷(預)售;建設單位應按裝修后的套內建筑面積計價銷(預)售產權式酒店客房，不得按建筑面積計價銷(預)售；預售前，應向市住建部門申請辦理商品房預售許可證，未取得商品房預售許可證的，不得預售。
由此可以看出，雖然該《辦法》一定程度上規范了海南分時度假市場，但大部分是針對售前各方面的問題，而售后消費者權益的保障的問題并未涉及，因此是不全面的，不能充分保障消費者的利益。此外，還可以參照一些相關領域的法律，如《中華人民共和國房地產管理法》、《消費者權益保護法》等加強對分時度假市場的規范和管理，但由于這些法律法規的針對性稍差，會導致在操作過程中出現偏差。
4 開發建議
與傳統的旅游產品不同，分時度假產品有著自身特殊性，這使得相應的法律法規也必須要有針對性。分時度假市場會涉及房地產業、旅行社業、金融業、保險業等多個行業，現有法律無法單獨從哪一方面對其進行全面有效的約束與管理。因此，要在原有法律法規的基礎上，擺脫行業限制，對分時度假行業重新界定和規范。尤其是對消費者的權益保護方面，要綜合考慮各種因素，針對銷售過程中和銷售后出現的問題，制定切實可行的法律條文。
海南的分時度假產業應得到政府的大力支持和引導。政府要給與足夠的重視，創造條件，完善市場環境，保障合理有序的競爭環境，積極為開發分時度假市場出謀劃策，提供政策依據與支持。同時，為促進海南分時度假的國家市場擴張，政府還要在簽證協調等出入境問題上給予方便。
根據對海南分時度假產業的現狀分析，海南存在大量入住率低或者閑置的房地產或酒店，將這些住宿設施進行整合和再開發，改造成為分時度假產品進行經營和管理。相對于開發新的住宿設施，利用現有資源不僅可以節省人力、財力和物力，還可以促進資源利用率的最大化。
海南分時度假產品可以分為國內交換和國際交換兩種。就國內交換而言，我國山東省、云南省等地也已涉及到分時度假產品的開發，海南可聯合這些地區加強合作與交流，為國內游客提供服務。就國際交換而言，海南政府應鼓勵當地酒店或其它可提供住宿設施的單位積極加入RCI等國際交換公司的交換網絡，吸引更多的國際消費者。
除此之外，海南省要依托原有技術對交換系統進行升級和改造，制定具體的交換體制和管理措施。強調產品的品質和服務，進行嚴格的篩選與監管，最大限度的提高消費者滿意度。
“分時度假”本身是一種新型旅游消費方式，但進入中國后，部分“分時度假”產品銷售代理公司的營銷手段讓消費者產生了諸多疑惑。海南在進行分時度假產品營銷時，要切實考慮海南實際情況和國人的消費習慣。
在針對分時度假產品進行營銷宣傳時，要盡量做到面面俱到又突出重點。除了選取傳統的營銷方式，如廣告營銷、電郵營銷等，還要注重創新營銷方式，包括微信營銷、微博營銷、影視營銷、重大事件營銷等。另外，培養專業的營銷團隊也是十分重要的，挖掘有潛力的銷售人員，建立營銷學習體制，塑造高水平的營銷人才，會極大提高分時度假產品的推廣銷售效果。
雖然海南的分時度假產品，在發展過程中仍然面臨諸多障礙和困難，但作為一個地產、酒店、旅游的跨界新模式，可以預期，分時度假產業在海南市場上有著無法預估的發展前景，它將大大推進海南度假旅游的快速增長。
作者：張書穎
來源：大地風景研究院
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發布時間：2015-10-10
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