一個創意旅游綜合體(CTC)項目的成功，必然分不開各類子項目的健康運營和持續盈利。然而，又因為各子項目性質差別較大，項目運營特點差別較大，因此也對運營主體的操作能力提出了較大挑戰。下面將分別按項目性質差異，對旅游綜合體中的酒店、商鋪及文化設施類物業的運營模式進行解構，以供借鑒。
    一、酒店物業運營
    酒店是創意旅游綜合體(CTC)項目中必不可少的一項，從項目前期開發到后期項目營銷，酒店都占據了相當重要的地位。隨著國內旅游業的發展，中國也逐漸成為全球酒店業聚焦的核心市場，越來越多的本土地產商及投資商開始頻繁與國際酒店管理公司進行合作。這些合作大部分是酒店管理公司進行管理輸出，也有一些合作直接涉及到參股與合資。
    （一）委托管理模式
    典型代表：富力地產與萬豪國際集團
    模式特點：以中高端酒店品牌為主
    委托管理模式是指酒店管理公司受業主信任委托，委派輸出的經營管理班子全權負責酒店日常經營管理，并獲得基本管理費與獎勵管理費的一種經營方式。
    富力地產酒店戰略走的是典型的委托管理路線。早在2003年，富力開始與萬豪國際集團開始接觸，并于2004年簽署了第一個合作項目——珠江新城的廣州富力麗思?卡爾頓酒店。2008年3月，該酒店正式開業，同年6月，富力地產與萬豪國際集團公司簽約，合作創建惠州富力萬麗酒店，富力地產因此成為國際酒店經營界巨頭萬豪國際集團在中國的最大合作伙伴。除萬豪國際集團之外，富力地產還根據全國各項目區位及市場定位的差異，分別與洲際酒店集團、君悅酒店集團簽署了不同類型酒店的合作協議，這些合作中，富力地產都是作為酒店的業主對酒店管理進行委托，并未直接參與管理，合作雙方合同的年限約20年。由于酒店建設前期投入大，回報期漫長，這種合作方式在短期內無法為富力地產貢獻多少利潤，但是這些酒店位置優越，只要在酒店建造過程中對質量、成本方面進行合理控制，長期來看，前景樂觀。
    （二）特許經營模式
    典型代表：宜必思、洲際快捷酒店
    模式特點：以經濟型酒店品牌為主
    特許經營是指特許經營權擁有者，即酒店管理公司，以合同約定的形式允許被特許經營者有償使用其名稱、標志、專有技術、產品及運作管理經驗等從事酒店經營活動的商業經營模式。特許經營的合作方式下，酒店管理公司只為酒店業主提供必要的支持體系以及運營管理服務。
    在美國，酒店特許經營模式已經發展得非常成熟，大部分業主更希望采用特許經營的模式。而中國業主由于缺乏管理經驗，更加希望酒店由酒店集團來管理，不過隨著中國酒店業的不斷成熟，特許經營模式也得到了比較好的發展時機。2008年前后，借助北京奧運的影響，一批國際酒店品牌開始將特許經營模式運用到中國市場的拓展中。其中的典型代表有洲際集團旗下的假日快捷和法國雅高酒店集團旗下的宜必思。這種模式目前主要適用于經濟中心城市，酒店集團在選擇合作伙伴時也會優先考慮擁有多家酒店物業且資金實力雄厚的開發商或投資商。
    （三）自主經營模式
    典型代表：悅榕莊
    模式特點：具有濃郁地方特色的高端度假型酒店品牌
    新加坡悅榕(banyan tree)酒店度假村集團的經營理念是希望提供一個能夠讓人完全放松身心的空間，該集團的營業項目包括酒店投資、酒店公寓銷售、酒店管理合約、SPA經營、藝品店、產業銷售、設計費及其他項目(包括設計及專案管理、高爾夫球場經營) 等等 ，其主營業務為度假村及酒店的管理、開發及投資。
    以位于云南香格里拉的仁安悅榕莊為例，為了使悅榕文化融入當地環境，酒店親自在附近一帶挑選購買了100 多年之久的藏式農舍，經過巧妙的拆遷改建，在仁安河谷新址以原木打樁而成。這種精妙扎實的建筑模式既無需使用新的木材，又很傳神地延續了藏式設計的古樸味道，原來的藏式小屋被改遷后，在Villa 的大門口還被貼上原來屋主的名字，并以此來給每個房間命名。

● Banyan Tree運作流程：

• 定位：營造美好浪漫的度假氣氛（Romantic of Travel），吸引世界頂級度假散客。
• 設計：富有藝術性的豪華，成本卻不高。
• 服務：SPA、特色餐廳、Gallery、City Club等。
• 選址：擁有系統而豐富的選址條規，包括世界頂級度假地(吸引全球客源)、擁有機場和公路等立體交通網絡、生地與熟地的考慮等。
• 建設：充分利用當地資源及特色，極大降低建設成本。
• 營銷：花在推廣上的費用很少，頻繁獲獎是一種營銷手段，產品和服務贏得聲譽，回頭客很多(10%-20%的客人在1年內選擇再次入住Banyan Tree)。

● 收益增值：

• 土地增值：品牌帶動地價快速增值。
• 經營收益：高房價及不低的入住率保證經營業績優異。
• 地產收益：產權式別墅等帶來豐厚的收益（約占總收入的一半）。
• 品牌溢價：2006年評價Banyan Tree的品牌無形資產約為2億美元。
• 產業鏈增值：餐廳、City Club、SPA館、Gallery、Tour &Trek、高爾夫球場等帶來收益。

● 投資回報：

• 投資回收期不超過7年，GOP率45%～47%。

 操作手法：

——控制投資總額；
——分階段開發酒店與產權式別墅；
——上市公司，業務操作上也采取預付制、會員制等作為快速融資的手段。
    二、商業地產運營
    商業地產項目的成功開發，并不僅僅是一個簡單的生產與銷售過程，而是通過對商業物業的持有和商業運營來實現增值。在商業和地產的組合中，如果說地產是骨骼和肌肉，那么商業便是心臟和血液，而其開發模式就是靈魂，只有三者齊備完善，商業地產才能健康運轉。大連萬達、太古地產、SOHO中國，是北京CBD最具特色的三大地產企業，其在運作商業地產項目上分別代表了三種不同的模式。
    （一）“訂單式”開發模式：大連萬達
    其物業租售情況為大部分持有，少量售賣。持有部分保證企業能夠獲得長期穩定租金回報，售賣部分則用以降低前期成本壓力。運營特點是先租后建，訂單開發，具有較為濃厚的模式化特點，主力店相對固定，較少考慮地區差異。
    作為商業地產的領軍企業，大連萬達的“訂單式”開發模式一直是大家學習的榜樣。所謂訂單式開發，就是將后期的商鋪招商工作前置，實現先租后建。經過多年成功發展，萬達與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結成了戰略合作伙伴關系，萬達廣場開到哪里，這些主力店也跟到哪里。“訂單”模式開發至少為萬達帶來三個方面的好處：項目號召力的提升、項目商業價值的提升和投資開發風險的減小。
    （二）“個性化”開發模式：太古地產
    其物業租售情況為全部自持,運營特點是擅長資本運作，賺取長期收益。根據地方特色和區位特點來做項目的規劃和設計，選取符合當地氛圍的商業合作伙伴。
    太古地產以其擁有豐富的發展歷程及管理大型商業、購物中心，以及住宅物業等經驗而著稱。太古的開發理念向來是不照搬原有，而是要創造出每一個項目的個性。以太古在北京的首個項目“三里屯 Village”為例，該項目在設計規劃之初便考慮到三里屯獨特的文化氛圍，并通過建筑設計上的一些細節安排，把這種特質自然地保留起來?？梢哉J為，太古地產不是單獨地建造一個商場，而是為消費者創造一種新的生活方式和理念。把他們的個人喜好和生活習性都融入到項目中，讓商場成為自己生活的一部分?！?br />     （三）“散售”模式：SOHO中國
    其物業租售情況以銷售為主，少部分持有。運營特點是占據核心城市的核心地段，依靠地段取得壟斷性溢價收益。資金回籠速度快，能最大程度提升資金使用效率。
    商鋪散賣，又稱產權式商鋪，即開發商將商鋪賣給小業主，然后再協助其出租招商。SOHO中國開發了北京CBD地區1/5的土地，卻幾乎從不持有物業，不僅散售，而且費盡心機地切割成小塊，以求“雜碎”的效果。SOHO中國管理層認為，整棟出售模式，由于交易資金規模巨大，買方的決策程序通常非常慢，還要受到國家對境外資金開放程度的限制。散售模式則將銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人，并以此規避上述風險。
    三、文化設施運營
    （一）藝術街區運營：798藝術區案例
    北京798藝術區是一個集畫廊、藝術工作室、文化公司、時尚店鋪于一體的多元文化空間，面積60多萬平方米，是一個以當代藝術創作，展示和交易為特色的藝術區。為了推進798藝術區的升級發展，2006年，朝陽區政府與七星集團共同成立了北京798藝術區建設管理辦公室，以“協調、服務、引導、管理”為宗旨，為園區建設服務中心、展覽展示中心和公共服務平臺，按照“保護、開發、穩定、發展”的指導方針對798藝術區的核心區域、原創藝術進行有效保護，加強對藝術區的宣傳與推廣，進一步吸引國內外眾多知名的藝術家及藝術機構，為園區內藝術品打造展覽展示、交易拍賣的平臺。
    （二）民營博物館運營案例
    從中國第一座民營博物館——觀復古典藝術博物館出現開始，民營博物館已走過14年的發展歷程。十余年間，國內民辦博物館的熱潮逐漸升溫。在資金、運營、生存、發展這些問題的求解過程中，民營博物館建立了中國式生存法則。
    1、基金會+理事制:觀復博物館開創中國博物館基金運營模式
    觀復博物館由著名收藏家馬未都所創，1996年獲政府批準成立，1997年正式對外開放。2008年第一次實現了盈虧平衡。2010年，成立觀復文化基金會，接受社會捐贈，并由基金會統一管理。博物館運營資金來源主要有三部分：一是來自董事會，由為數不多的幾個成功企業家組成，每年撥一筆運營經費；二是來自理事會，這部分人擁有榮譽頭銜，不承擔責任，對博物館進行不定期贊助；第三，建立了博物館會員制，每年1000元的會費，享受諸多優惠政策。此外，各展廳還接受企業捐贈。
    2、股份化經營+社會贊助: 今日美術館以社會贊助強化資金鏈
    今日美術館是地產企業今典集團的下屬單位，位于北京市朝陽區CBD中心百子灣路蘋果社區。為了美術館有長期的資金保證，今典集團對美術館進行所有權股份化改制，吸引了4-5家中國大企業參與，每家持有一定的股份，并讓這些企業作為美術館的長期贊助人，把今日美術館的產權社會化。博物館資金來源主要有兩方面：一是來自國家的政策扶持、稅收優惠、不定期的專項資金(一次幾十萬元不等)；二是自于美術館自籌，包括基金會資金、社會贊助資金以及美術館的門票、會員卡收入、咖啡屋、書店以及剛剛建立的藝術禮品店等商業性收入，其中，社會贊助占據整個資金鏈中的大部分。
    3、房地產養博物館模式：中國紫檀博物館
    中國紫檀博物館是中國首家規模最大，集收藏研究、陳列展示紫檀藝術，鑒賞中國傳統古典家具的專題類民辦（私立）博物館，其投資運營商是香港富華國際集團。這座占地2.5萬平方米的博物館擁有數千件紫檀藝術品，耗費2億元，博物館唯一的收入就是門票銷售和工藝品售賣，一個月收入萬余元，但是這些收入跟巨大的投資相比幾乎微不足道，而博物館得以維持的原因則是富華集團在房地產、酒店、私人會所、購物中心、服務式公寓、物業管理等領域的豐厚利潤。