一、養老旅游市場前景分析
1、中國老齡化情勢嚴峻，養老資金與養老服務機構缺口巨大
2009年中國60歲及以上老年人口已達1．67億，預計2030年將達到3.5億。老年人口增速加快，空巢化趨勢日益突出，老年人的養老、醫療、照料等壓力和社會影響已經凸顯。傳統家庭養老功能日漸式微，政府建設的福利性養老院難以滿足需要，而社會化養老服務供給匱乏。
據民政部測算，到2050年中國的老年市場需求是8000多億，現在僅滿足基本需求在1000億左右，中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文披露研究結果認為，目前中國養老金缺口則高達1.3萬億。
2、養老觀念的轉變讓異地養老成為當今老年人的重要選擇
老年人日漸注重提高自己的生活質量和健康水平，希望在有生之年享受生活的樂趣。各種原因導致大部分老人成為“空巢家庭”的現實和傳統居家養老觀念的轉變，更增強了老人外出旅游的欲望，旅游養老、異地養老逐漸成為老年人提高生活質量的重要方式。
3、老年消費者具有可觀的購買能力，養老產業蓄勢待發
據不完全估算，目前老年人各類收入總和已達到4000億元，到 2020 年可能會突破1萬億。而老年人往往有著較充裕的儲蓄，具有較強的購買力。
巨大的現實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產生的矛盾， 使養老旅游度假區成為了目前中國最具投資機會和市場潛力的項目之一。
二、養老旅游政策解讀
1、社會化養老受到國家層面的大力支持
全國老齡委辦公室和發展改革委等部門出臺了《關于加快發展養老服務業意見的通知》等文件，制定了一系列引導和支持社會力量興建社會養老機構的優惠扶持政策。包括對養老機構提供的育養服務免征營業稅、對非營利性養老機構的收入免征企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅；增加養老項目信貸投入，提供優惠利率，給予貸款貼息等。
2、各地政府也充分重視養老服務業的發展
近年來，各地政府也紛紛出臺各種養老服務業支撐政策，將推進養老服務社會化、發展養老服務事業列入經濟社會發展規劃，有的將養老機構建設、養老服務體系完善列入為民辦實事項目和目標考核責任內容，出臺了優先供地、稅費減免、床位補貼、培訓支持等措施。
三、養老旅游度假區開發模式分析
我國養老旅游度假區的主要形成了以下五種主要發展模式。
1、候鳥式養老模式
候鳥式養老是中國發展較早的異地養老模式，主要有海南島的冬季養老基地和北方濱海地區的夏季避暑養老基地，在成都、武漢等城市周邊風景秀麗的地方也有所分布。還出現了連鎖發展和養老機構之間的合作置換等模式優化，使老人有機會進行異地旅游、療養。客戶以健康且具有一定經濟實力的老年人為主，優點是環境優美、靈活性強，缺點是季節性強、便利性不足。
2、居家式養老模式
以養老和地產結合的居家式養老模式，與其說是養老度假，不如說養老主題地產更為貼切。居家式養老往往以養老住宅、養老別墅等地產大盤的形式出現，以北京、上海、深圳等一線城市周邊居多，但大部分仍停留在概念層面，均只是“養老住宅的提供者”，還沒有成為“養老服務的供給者”。
3、療養型養老模式
療養型養老度假模式更加關注老年人健康方面的需求，通過與專業醫療機構、康復療養機構的合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理服務，主要針對身體健康欠佳和對健康格外關注的老年人為主。該模式能夠提供高收益的附加服務和衍生健康產業鏈，對醫療康復專業技術能力要求也較高。
4、立體化養老模式
以北京太陽城為代表的大型綜合養老度假模式，包括住宅、老年大學、購物中心、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，在盈利模式上“居家養老住宅銷售+養老地產持有經營+綜合性商業租售運營”等多種模式相結合，是一個以養老為核心的全產業鏈模式。該模式綜合性強、面向群體廣、配套服務完善，但投資規模大、對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求比較高。
5、農家休閑養老模式
農家休閑養老是一種候鳥型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式，代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，老人與農戶簽訂協議，長期寄養在農戶家中，是一種特殊的鄉村旅游形式，也可以成為新農村建設的一種重要模式。該模式能夠提高農民收入、促進城鄉協調發展，但服務水平和配套設施有待提高。
五種模式在產品特色、目標群體、盈利模式上有所差異、各有所長。前兩種目前較為普遍，競爭較為激烈，后三種則剛剛起步，未來發展潛力很大。
四、養老旅游度假區的開發策略建議
根據區位交通、發展環境、場地規模、資金實力和資源整合能力選擇適合的養老旅游開發模式，同時做好“四個結合”，即：
1、專業化與綜合化的結合
專業化是指大到旅游度假區的功能規劃與項目設置，小到衛生間、馬桶、淋浴、呼喚設施、室內顏色等細節的無障礙設計，無不深入考慮老年人的生理特點、生活需求和心理感受，為老年人提供身心照料。
綜合化是指養老旅游度假區可以因地制宜的和鄉村旅游、健康旅游、溫泉旅游、旅游小鎮等有機結合，既能夠擴大市場目標群體，開展多元化經營，規避市場風險，又能夠讓旅游度假的老人能夠和年輕人保持接觸，保持身心健康。
2、公益性與市場化的結合
依托養老旅游度假區較為完善的養老配套，適當開展公益福利性的非營利性養老項目，是企業回報社會、體現企業社會責任的重要方式。而將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取政府更多的政策優惠和支持，采取“公助民辦”的方式，降低開發運營成本。
3、地產銷售與多元經營的結合
從養老旅游度假區開發實踐來看，單一的持有經營模式由于投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處于虧損狀態。而養老度假與地產開發聯姻，從而快速的回收資金，為項目的正常運轉和持續經營緩解資金壓力，是經過實踐檢驗較為成熟的模式。同時還要努力提高自身的運營管理能力，開發多元化的養老衍生產品，從資本運作、金融創新、產業鏈延伸等方面突破，建立綜合性的盈利模式。
4、自主經營與合作經營的結合
建議開發商在一些醫療、康復等專業性強的領域，應該引入相關專業結構經營；對養護型的社區服務、老年商業與休閑娛樂服務，則可以根據企業能力和戰略靈活采取自主經營或與專業的養老機構合作的模式。
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發布時間：2015-07-30
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