旅游地產作為一種可以實現資源、經濟和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新模式得到了迅速發(fā)展。而旅游地產的健康發(fā)展對于旅游由規(guī)模經濟向系統(tǒng)經濟的發(fā)展模式轉變具有積極作用，對促進房地產業(yè)和旅游業(yè)的進一步融合、對兩大產業(yè)的良性互動發(fā)展也具有重要意義。那么旅游地產的開發(fā)模式有哪幾種呢？
一、濱水濱海旅游房地產開發(fā)模式
濱水濱海旅游房地產開發(fā)模式屬于依托自然資源而生的，現代的濱水地區(qū)的重建和開發(fā)可追溯到20世紀50年代末和60年代初。隨著20世紀下半葉以來世界上許多城市出現的舊港口和濱水工業(yè)地區(qū)的衰退，城市濱水區(qū)的重建在北美首先發(fā)起，隨后蔓延至歐洲地區(qū)，20世紀80年代后這一現象幾乎遍及全球。這類項目的特征主要集中在依托湖景資源開發(fā)，較為發(fā)達的城市交通，旅游配套項目所占比重大，項目呈現出階段性發(fā)展，并且具有資源的“可再生性”，復制性。
濱水濱海旅游房地產的選址一般會考慮三點：1.區(qū)域經濟發(fā)達的城市周邊的濱湖資源進行開發(fā)，如長三角、珠三角等；2.城市滿足鐵道、公路、高架、航空可以直達的城市；3.屬于明顯的依托自然資源為核心的項目開發(fā)，氣候適宜，風景秀麗，室外娛樂資源豐富，有文化旅游資源的地區(qū)。
濱水濱海類旅游房地產的客戶定位主要是以項目所在地周邊城市的區(qū)域客戶為主，在定位客源結構時，往往從不同城市、同類項目中總結現有客源情況，再結合本項目的規(guī)劃和開發(fā)時序歸納出將來屬于該項目的客戶。而取得客戶青睞的核心競爭力一般包括開發(fā)別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產品，潛水基地、游艇俱樂部等多樣的度假設施。
營銷創(chuàng)新的核心，是濱海類項目的實質，強調的是“借旅游促地產，先旅游后地產，虛旅游實地產，最后再由地產推動旅游和城市的發(fā)展”。
國外城市濱水區(qū)的在開發(fā)是一個具有高度復雜性的現象，它所包含的問題不僅僅涉及物質層面，更有經濟、社會和政治層面上的深刻內涵。
首先，物質層面，強調以公共空間為主體，因為公共空間在提升濱水地區(qū)舒適度的同時，還幫助周邊地塊升值，更顯示出開發(fā)機構對營造一個高質量環(huán)境的虔誠和認真，所以對大部分開發(fā)機構和開發(fā)商來說，高質量的公共空間建設是一個共贏的機會。城市的濱水公園作為一種公共利益，在許多地方成為了一種政治資本。再次經濟層面上，強調由經濟重構推動更新的再發(fā)展，關注于帶動城市經濟的發(fā)展；社會層面，強調城市規(guī)劃中不能喝忽略低收入人群的品質要求，以及社區(qū)群體的利益問題；最后，政治層面上，濱水濱海類旅游房地產需要與政府進行合作，才可能取得優(yōu)越的條件。
二、商業(yè)旅游地產開發(fā)模式
目前，中國的商業(yè)旅游地產項目整體開發(fā)水平較低，處于發(fā)展初級階段。粗制濫造的粗放型模式還很普通，少量成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業(yè)地產項目，而遠離城市的商業(yè)旅游地產項目成功案例較少。而全面開發(fā)商業(yè)旅游地產，需要的是科學的業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃布局、創(chuàng)意的營銷活動策劃、成功的經營管理模式等，才能規(guī)避投資風險，確保開發(fā)的成功。
商業(yè)旅游地產的開發(fā)要素出了包括旅游餐飲、旅游購物之外，還包括“住”“游”“娛”等要素。而一般的選址位置更加注重旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求，依托于景區(qū)景點。給自己的定位一般也在于從文化挖掘和游客行為特征的角度出發(fā)，進行特色化定位。
需要注意的是，商業(yè)旅游地產的投資有著一般商業(yè)地產投資的共性，但是在部分方面體現得更加突出，主要體現在風險性高、難度較大，對投資強度以及投資回報周期要求更高等。
未來旅游地產開發(fā)的“重頭戲”
中國旅游地產正步入一個快速發(fā)展期，國際權威機構預測，未來20年，中國的旅游業(yè)和房地產業(yè)都將會極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產作為兩個黃金產業(yè)的交叉型產業(yè)，是一個巨大的“金礦”。同時，國內有關專家分析表示，假日經濟已經成為中國經濟的重要增長點。中國旅游業(yè)正處于快速增長期，對商業(yè)旅游的地產項目需求是巨大的，中國絕大多數旅游目的地均需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目，因此，按照各要素往年在旅游總收入中的比例以及未來發(fā)展的潛力，旅游購物、餐飲、住宿、娛樂等各分項目收入占旅游總收入的比例之和在60%以上，即有60%以上的差額需要商業(yè)旅游地產來填補。而由于中國旅游地產正在步入一個快速發(fā)展期，可以預計未來的中國商業(yè)旅游地產將是旅游地產開發(fā)、投資的另一個“重頭戲”。
商業(yè)旅游地產也一般商業(yè)地產的差異
商業(yè)旅游地產主要依托文物、景點，在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊所開發(fā)的，為旅游、休閑提供服務的商店、餐飲、娛樂等建筑物和相關設施。與一般商業(yè)地產的差異體現在：1.服務范圍的差異，商業(yè)旅游地產的的范圍更加廣泛，入境客源占有一定的份額，但是一般商業(yè)地產僅僅針對居住區(qū)、城鎮(zhèn)行政轄區(qū)。2.功能的差異，一般商業(yè)地產主要是承擔城市的功能，滿足日常的生活需求；而商業(yè)旅游地產更多的是旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求。3.選址的差異，一般商業(yè)地產選址主要在城市、居住區(qū)，靠近人們的生活、工作的區(qū)域進行布局；商業(yè)旅游地產的選址主要依托于景區(qū)景點。4.定位的差異，一般商業(yè)地產的定位主要是滿足人民生活的需求，進行大眾化、高檔化、專業(yè)化或一站式服務的定位；商業(yè)旅游地產的定位，主要是文化挖掘和游客行為特征的角度，進行特色化定位。5.投資的差異，商業(yè)地產一般有較大的投資額，要求更加專業(yè)的開發(fā)水平和管理公平，所以需要有實力的成熟開發(fā)商才會涉足這個行業(yè)；商業(yè)旅游地產投資主要體現在風險更高、難度更大、對投資的強度以及投資回報周期要求更高。
對于進行商業(yè)旅游地產開發(fā)的投資商來說，需要給自己一個明確的定位，只有定位準確了，才能使商業(yè)旅游地產開發(fā)成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是一種簡單的商業(yè)服務。
獨立型的商業(yè)旅游地產定位，定位要求反應自身的特色；依附型的商業(yè)旅游地產定位，要求與景區(qū)的主題相統(tǒng)一和景區(qū)的游覽觀光娛樂項目形成統(tǒng)一的形象，共同推向市場。
三、高爾夫旅游地產開發(fā)模式
高爾夫地產是高爾夫運動延伸至地產界的產物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產物業(yè)開發(fā)高度結合、密切聯(lián)系。在功能上形成互補配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經營的共同性都體現出最舒適、最休閑的生活方式、高爾夫地產不是簡單的“高爾夫球場+房地產”的形式，高爾夫地產的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產各自產品做得如何，更關鍵的在于兩者是否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關系，各種資源條件能否互相促進達到整體開發(fā)共贏的效果。
該項目的特征是缺乏足夠的常住人口支持，需要強大的外部潛在消費市場，有便捷交通服務體系以及全年大部分時間的全程接待能力，球場遠離城市人口密集地區(qū)，有獨特的人文景觀、自然資源和氣候條件。國內主流模式是高爾夫旅游度假基地模式，典型的組合形式是“高爾夫球場+會議中心+度假酒店”的復合開發(fā)。
高爾夫旅游地產項目在缺乏自然環(huán)境等先天資源情況下，以高爾夫作為模式的核心與支點，最容易實現整體項目價值提升與業(yè)績提升。
高爾夫旅游具有廣闊的發(fā)展前景，國際經驗表明，高爾夫是社會經濟發(fā)展到一定階段，中等群體、自由職業(yè)者和白領達到一定的比例后，才有可能獲得的快速發(fā)展。
我國經濟已經進入一個新的增長階段，2010年的GDP增長9.1%，目前，我國潛在高爾夫消費人口近1900萬，并且每年還將增長19萬潛在的高爾夫消費群。而旅游業(yè)也在朝著休閑度假型旅游轉變，高爾夫旅游正好迎合了這一發(fā)展趨勢。
四、主題公園旅游地產開發(fā)模式
主題公園是具有特定的主題、由人創(chuàng)造而成的舞臺化的休閑娛樂活動空間，是一種休閑娛樂產業(yè)。其歷史從1955年美國人Walt Disney在加州建成的迪斯尼樂園肇始。到80年代末，北美每年超過100萬游客的主題公園有30個，除一個在加拿大外，其他都在美國；歐洲有21個大型主題公園，至1990年本已有14個大型主題公園開業(yè)。
1989年9月21日深圳錦繡中華的成功開業(yè)，標志著中國主題公園的誕生。由于錦繡中華轟動性的示范效應，主題公園在全國如雨后春筍般涌現。
主題公園要求選址在經濟發(fā)達、人口流動多的大城市和特大城市，外部區(qū)域條件優(yōu)越，交通網絡發(fā)達，各種交通線路發(fā)達，可進入性強，便于游客自由進入。主題，就要求了公園必須注重特色鮮明，有創(chuàng)新意識，注重從傳統(tǒng)文化中汲取營養(yǎng)，利用現代工藝和技術條件深化主題吸引力，使其能夠吸引游客。主題公園的盈利模式，有三種，一種是通過門票盈利，這是最基本的盈利模式，第二種是游憩產品服務盈利模式，提供有助于豐富體驗的游憩服務來實現盈利，這是核心盈利模式，第三種是綜合盈利模式，主要是通過旅游者的餐飲、住宿、購物等實現，第四種是公園商業(yè)盈利模式，通過自身的節(jié)慶活動和對外招商以及其他會展、廣告等對外服務而達到盈利模式，這是深度開發(fā)盈利模式。
主題公園旅游地產的發(fā)展主要受主客觀兩方面因素的影響，客觀方面，主要是客源市場和交通條件，保證公園的客源量以及游客的“來去自由”；主觀方面是城市旅游感知形象和空間集聚與競爭。城市感知形象是指城市旅游者在游覽城市的過程中通過對城市環(huán)境形體的觀賞和市民素質、民風民俗、服務態(tài)度等的體驗所產生的城市總體形象。有的城市感知形象非常強，比如北京，上海，深圳等，這是難以改變的；而空間集聚是為了更好的增加地區(qū)的總體吸引力，產生的空間競爭是游客分流。
總之，主題公園是一種高投入的旅游項目，維持費用較高，要求的門檻游客量也較高，需要量力而為。
五、歷史街區(qū)遺產旅游地產開發(fā)模式
作為城市重要的遺產區(qū)域，歷史街區(qū)無論對城市歷史的保護，還是對城市未來的發(fā)展都有著重要的意義。隨著歷史城市旅游的興起，歷史街區(qū)遺產旅游也逐步成為我國重要的旅游產品和游客重要的旅游形式。
開發(fā)歷史街區(qū)遺產旅游的關鍵在于積極探索“整舊如新”與“煥然一新”的關系，正確認識古建筑、歷史街區(qū)及民俗風情，保護與開發(fā)中的真實性和“仿像與模擬”的關系。
歷史街區(qū)遺產旅游開發(fā)有兩大側重點，第一要實現歷史街區(qū)的功能轉化，也就是必須從物質環(huán)境的保護進化到歷史街區(qū)社會經濟架構與功能的全面振興之上，想方設法使具有很高文化價值的歷史空間成為能夠容納某些現代和未來城市功能的容器，并通過合理而必要的保護、修復與整治措施，適當提高這個容器的適應能力。這是歷史街區(qū)獲得重生之路，也是其全面振興的關鍵所在。
歷史街區(qū)遺產旅游還應注意地方精神的保留以及附加價值的提升。地方精神創(chuàng)造了人與地域的交流，并將地域文化以多種多樣的表現形式傳達給外來的游客，這要依賴與社區(qū)的參與，政府及相關機構的協(xié)調和整合。而附加價值是歷史街區(qū)新時代的內涵，地方藝術的生命力等等。
以上敘述了五類旅游地產的模式，當然還有產業(yè)旅游地產開發(fā)模式、非稀缺性資源旅游地產開發(fā)模式等等，不同的旅游地產開發(fā)模式各有差異，但他們共性是離不開旅游+地產的基礎，是在旅游地產的基礎上進行了各自的完善和內容的升級。
來源：
發(fā)布時間：2015-07-30
點擊次數：973